La dación en pago es un acuerdo por el que entregas al acreedor la vivienda hipotecada y, a cambio, él da por cancelada la deuda del préstamo, total o parcialmente, según lo que se pacte. Se firma en notaría, igual que una compraventa, con una diferencia: quien recibe la casa no es un comprador, sino el banco o el fondo al que le debes el dinero.
Llevo más de una década negociando daciones en pago con bancos, fondos y servicers, primero desde dentro del sector y desde 2015 por mi cuenta. En esta página te explico lo que he aprendido caso a caso: qué es exactamente, por qué no es un derecho automático, cuándo la acepta un acreedor, qué requisitos exige la ley cuando se pide por el Código de Buenas Prácticas y qué pasa cuando no los cumples, qué ventajas tiene y qué límites, y cómo la negocio. Sin milagros: la dación es posible en muchos casos, no en todos, y la diferencia suele estar en cómo se plantea.
"Dación" viene de dar. Dación en pago (también verás "dación de pago" o "dación en pagos", que es lo mismo mal escrito) significa pagar una deuda entregando un bien en lugar de dinero. En derecho civil es una forma de extinguir una obligación: el acreedor acepta recibir algo distinto de lo que se le debía y da la deuda por saldada.
En el mundo de la hipoteca, ese bien es la vivienda (o el local, o el terreno) que ya está hipotecada como garantía del préstamo. En lenguaje llano: entregar la casa al banco para cancelar la hipoteca. Tú te quedas sin la casa; el acreedor se queda con ella; y la deuda, si el acuerdo está bien hecho, desaparece.
La palabra clave es "acuerdo". La dación no ocurre porque tú dejes las llaves en la oficina, ni porque lo pidas por escrito, ni porque un juez lo ordene. Ocurre cuando el acreedor la acepta y los dos la firmáis ante notario. Por eso, más que un trámite, es una negociación.
Lo que se firma es una escritura pública. En ella tú transmites la propiedad y el acreedor declara que recibe la finca en pago de la deuda. El documento más importante de tu vida en ese momento es la carta de pago: la declaración del acreedor de que la deuda queda cancelada, total o en la parte pactada. Sin carta de pago clara, no hay dación que valga. Lo aprendí en mi primer año y no he dejado de repetirlo.
Hay varias figuras que se confunden con la dación y que conviene distinguir, porque tienen consecuencias muy distintas para ti.
| Figura | Qué es | En qué se diferencia de la dación en pago |
|---|---|---|
| Ejecución hipotecaria y adjudicación | El acreedor te demanda, la vivienda se subasta y, si nadie puja, se la adjudica él por un porcentaje del valor de tasación | No hay acuerdo: es forzosa. Puedes seguir debiendo la diferencia entre lo adjudicado y la deuda (deuda remanente), más intereses y costas. Lo explico en [ejecución hipotecaria](/ayuda-hipoteca/ejecucion-hipotecaria/) y en [subasta y deuda pendiente](/ayuda-hipoteca/subasta-de-la-vivienda/) |
| Venta con quita o con cancelación | Vendes la vivienda a un tercero (particular o inversor) y el precio se destina a cancelar la deuda; si no llega, el acreedor acepta cobrar menos | La casa no va al acreedor sino a un comprador; a menudo permite mejores condiciones que la dación. Es la otra gran salida que negocio: [vender la vivienda con deuda](/soluciones/vender-vivienda-con-deuda/) |
| Compraventa ordinaria con hipoteca | Vendes y con el precio cancelas una hipoteca que está al día y por debajo del valor | No hay impago ni negociación: es una venta normal. No es el tema de esta página |
| Cesión de bienes para pago | Entregas bienes al acreedor para que los venda y cobre con lo obtenido; hasta que no cobra, la deuda no se extingue | En la dación la deuda se extingue en el acto (pro soluto); en la cesión, solo cuando el acreedor cobra (pro solvendo). Un matiz técnico que cambia todo |
| Dación con alquiler social | Dación en la que el acreedor te permite seguir en la vivienda como inquilino, con una renta reducida, durante un tiempo | Es una dación con una condición añadida; prevista en el Código de Buenas Prácticas para quien cumple sus requisitos y negociable fuera de él en algunos casos |
| "Dación en pago retroactiva" | Expresión que se popularizó en los debates sobre cambiar la ley para aplicar la dación a hipotecas ya ejecutadas | No existe como figura legal vigente en España; si la buscas, lo que hay son propuestas políticas, no un trámite |
Conviene decirlo claro: en España la dación en pago no es un derecho del deudor, salvo en los casos concretos que prevé el Código de Buenas Prácticas para deudores en el umbral de exclusión, y aun ahí es el último escalón de un procedimiento con requisitos estrictos. Fuera de esos casos, el acreedor puede decir que no. Y a menudo lo dice, al principio.
Lo que he aprendido en más de una década es qué mira un acreedor para decir que sí. Piensa como él un momento:
Y una regla que sorprende a mucha gente: un acreedor no estudia una dación de un préstamo que está al día. No va a resolver un problema que para él no existe. Esto no es un consejo para dejar de pagar; es la explicación de por qué quienes se endeudan con préstamos personales para "aguantar la cuota" acaban en peor posición para negociar. Si no puedes pagar, hay que ser coherente con esa situación y plantearla, no disfrazarla.
Hay dos formas de llegar a una dación en pago, y la mayoría de las páginas que encontrarás en Google solo hablan de la primera.
El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas al que se adhieren voluntariamente las entidades financieras para proteger a deudores hipotecarios sin recursos, en su vivienda habitual. Si cumples los requisitos del llamado umbral de exclusión, la entidad adherida está obligada a estudiar tu solicitud y a aplicar, por este orden, una reestructuración de la deuda, una quita si la reestructuración no es viable, y finalmente la dación en pago si tampoco la quita lo es. La dación por el CBP puede incluir el derecho a permanecer en la vivienda de alquiler durante un periodo con una renta reducida.
Los requisitos son exigentes y hay que cumplirlos todos:
| Requisito (resumen orientativo) | Qué implica en la práctica |
|---|---|
| Vivienda habitual del deudor, con precio de adquisición por debajo de un límite | Segundas viviendas, locales o viviendas donde no estás empadronado quedan fuera |
| Ingresos de la unidad familiar por debajo de un múltiplo del indicador público de renta (IPREM), con variaciones según circunstancias familiares | Cuentan los ingresos de todos los empadronados en la vivienda, no solo de los titulares del préstamo; conviene revisar el padrón antes de solicitar |
| Alteración significativa de las circunstancias económicas en los últimos años | Hay que acreditar que la situación empeoró (paro, caída de ingresos…) |
| Esfuerzo de la cuota sobre los ingresos por encima de un porcentaje | La cuota debe suponer una parte alta de lo que entra en casa |
| Sin otros bienes suficientes para pagar | Si tienes otra propiedad o patrimonio, no cumples |
| Que el procedimiento no haya llegado a determinada fase | Si ya hay anuncio de subasta, la dación por CBP puede no estar disponible |
| Que la vivienda no tenga cargas posteriores | Los embargos anotados después de la hipoteca pueden impedirla o exigir resolverlos antes |
Toda la documentación y los umbrales vigentes están en el BOE y en la web del Banco de España; cambian con el tiempo y hay que consultar la versión en vigor. Cómo presentar la solicitud, qué documentos pedir (muchos caducan a los tres meses) y qué errores evitar lo explico en [cómo solicitar la dación en pago](/blog/como-solicitar-dacion-en-pago/), y el marco legal completo en [impago de hipoteca: qué dice la ley y el Código de Buenas Prácticas](/blog/impago-hipoteca-ley-codigo-buenas-practicas/).
Dos cosas que aprendí acompañando solicitudes por el CBP: la primera medida que te van a ofrecer es la reestructuración, no la dación; si te la aprueban, tienes derecho a rechazarla y pedir que se estudie la dación. Y un "no" de la oficina no es el final: la solicitud la estudia un comité, y la entidad tiene la obligación de tramitarla correctamente.
La mayoría de las personas que me llaman no cumplen los requisitos del CBP: tienen ingresos, o la vivienda no es la habitual, o está empadronado un familiar con nómina, o hay una segunda finca, o el préstamo ya está demandado. Para ellas, la dación existe igualmente, pero no como derecho: como acuerdo que hay que construir.
Aquí no hay formulario ni comité. Hay un acreedor con un problema (un préstamo que no cobra y una finca que no puede vender) y un deudor con otro (una deuda que no puede pagar). Mi trabajo es demostrarle al acreedor, con documentación y con números, que la dación es la solución que menos le cuesta, y pactar sus términos: qué deuda se cancela, qué pasa con las otras cargas, qué pasa con los avalistas, cuándo entregas la vivienda y en qué condiciones. Es lo que explico en la sección [cómo la negocio](#como-la-negocio).
| Dación por el CBP | Dación negociada | |
|---|---|---|
| Quién puede | Deudores en umbral de exclusión, vivienda habitual, entidad adherida | Cualquier deudor con un préstamo impagado, si el acreedor acepta |
| Es un derecho | Sí, cumplidos los requisitos y agotadas reestructuración y quita | No: es un acuerdo |
| Quién decide | Comité de la entidad conforme al Código | El acreedor, en negociación |
| Alquiler social | Previsto | Negociable en algunos casos, no habitual |
| Cargas de IBI y comunidad | Suele asumirlas la entidad; hay que exigirlo por escrito | Se pactan: quién las paga y cómo |
| Deuda remanente | La dación por CBP cancela la deuda | Hay que pactar expresamente la cancelación total; si no, puede quedar remanente |
| Fase del préstamo | Limitada por el procedimiento | Se puede negociar incluso con demanda en marcha |
Cierra la deuda. Si la carta de pago es total, sales de la notaría sin la deuda que te impedía vivir. Es la razón por la que existe.
Evita la ejecución y la subasta. Sin demanda, sin subasta, sin lanzamiento, sin costas judiciales que engordan la deuda.
Puede cancelar también otras cargas. Bien negociada, la dación incluye que el acreedor asuma o pague las deudas de IBI y comunidad y, en algunos casos, que se cancelen embargos posteriores. Es mi condición innegociable: nunca firmes una dación en la que el acreedor no asuma expresamente IBI y comunidad.
Permite empezar de nuevo. Sin casa, pero sin deuda. Para muchas personas es la primera noche que duermen en años.
Te quedas sin la vivienda. No es una forma de conservar la casa; para eso hay otras vías ([negociar la deuda hipotecaria](/soluciones/negociar-deuda-hipotecaria/)).
Puede quedar deuda si no se pacta bien. Si la vivienda vale menos que la deuda y el acreedor solo cancela "hasta el valor", el resto sigue vivo. Por eso la negociación gira alrededor de la carta de pago total.
Impuestos. La dación es una transmisión y puede tener efectos en el IRPF (ganancia o pérdida patrimonial) y en la plusvalía municipal. Existen exenciones para la dación de la vivienda habitual cuando se cumplen ciertas condiciones, pero no son automáticas ni universales. Lo explico en [impuestos de la dación en pago](/blog/impuestos-dacion-en-pago/).
Ficheros de morosidad. El impago previo ya te habrá incluido en ellos; la dación cierra la deuda y permite pedir la baja, pero el historial no se borra al instante.
Avalistas y segundas fincas. La dación de tu vivienda cancela, como máximo, la deuda que recae sobre ella; lo demás hay que negociarlo aparte ([avalistas y doble garantía](/ayuda-hipoteca/avalistas/)).
Ventajas, desventajas y alternativas con más detalle, incluido qué pasa después (alquiler, vivienda, crédito), en [dación en pago: ventajas, desventajas y alternativas](/blog/dacion-en-pago-ventajas-desventajas-alternativas/).
No hay dos casos iguales, pero el método es siempre el mismo. Lo describo en detalle en [cómo trabajo](/como-trabajo/); aplicado a la dación:
Lo que necesito de ti: que me cuentes toda la verdad (no te voy a juzgar), que abras el buzón, que no firmes nada con el acreedor sin consultarlo y que sigas las indicaciones. Lo que no hago: procedimientos judiciales (si hay demanda, un abogado colaborador lleva esa parte y yo sigo negociando), Ley de Segunda Oportunidad (derivo) ni visitas al inmueble.
La dación por el CBP puede incluir el derecho a seguir viviendo en la casa como inquilino durante un periodo, con una renta reducida. Fuera del Código, algunos acreedores aceptan fórmulas parecidas cuando les conviene tener el inmueble ocupado por alguien que paga algo, pero no es habitual y no se debe dar por hecho.
Posible, más difícil cuanto más solventes sean los avalistas, y con una condición: la carta de pago debe liberarlos expresamente. Si el aval es una segunda finca, la dación de tu vivienda cancela solo la parte de deuda que recae sobre ella. Lo detallo en [avalistas y doble garantía](/ayuda-hipoteca/avalistas/).
Los embargos posteriores a la hipoteca, las deudas de comunidad y el IBI hay que resolverlos en el mismo acuerdo: o los asume el acreedor, o se cancelan con un pago pactado, o la dación no sale. Es la parte del trabajo que más tiempo lleva y la que más diferencia marca ([embargos y otras cargas](/ayuda-hipoteca/embargos-y-cargas/)).
Hacen falta todas las firmas. Si la otra parte no colabora, negocio con cada uno por separado; no hay que sentarse juntos ([hipoteca impagada y separación](/ayuda-hipoteca/hipoteca-y-separacion/)).
El CBP no aplica, pero la dación negociada sí es posible: el acreedor la valora como cualquier activo. Las consecuencias fiscales son distintas (sin las exenciones de la vivienda habitual). Más en [hipoteca de una vivienda que no es la habitual](/blog/hipoteca-impagada-vivienda-no-habitual/).
El acreedor quiere saber quién ocupa y con qué título; puede aceptar la dación con ocupantes, descontando el problema, o exigir que se resuelva antes. Lo explico en [vivienda ocupada o inquilino que no paga](/ayuda-hipoteca/vivienda-ocupada-o-inquilino-que-no-paga/).
Se puede negociar con demanda en marcha; el acreedor puede pedir la suspensión del procedimiento si se alcanza el acuerdo. Cuanto más cerca esté la subasta, menos margen; con el lanzamiento a dos días, ya no llego. Lo explico en [negociar en plena ejecución](/soluciones/paralizar-ejecucion-hipotecaria/).
Cambia el interlocutor y, con frecuencia, la disposición: quien compró la deuda con descuento puede aceptar antes una dación o una quita. No siempre ([mi hipoteca la tiene un fondo](/ayuda-hipoteca/mi-hipoteca-la-tiene-un-fondo/)).
Las VPO tienen limitaciones de transmisión y precio que afectan a la dación; los no residentes tienen particularidades fiscales. En ambos casos hay que estudiarlo con el acreedor y con un asesor.
La dación es una salida, no la única, y no siempre la mejor. Antes de proponerla, comparo:
Entregar al acreedor un bien (normalmente la vivienda hipotecada) para cancelar una deuda, en lugar de pagarla con dinero.
Si la escritura incluye una carta de pago total, sí: la deuda del préstamo queda cancelada. Si el acreedor solo cancela una parte, queda deuda remanente. Por eso la negociación se centra en conseguir la cancelación total, y por eso no firmo nada sin leer esa cláusula.
Es la situación habitual. El acreedor puede aceptar igualmente la dación por el total (porque le compensa frente a un procedimiento largo) o intentar que la diferencia siga viva. Lo que se consiga depende de la fase, del acreedor y de cómo se plantee. No te voy a decir que siempre se cancela todo; sí que en muchos casos se consigue.
No doy plazos porque no los controlo: dependen del acreedor, de la fase del préstamo, de las cargas y de la documentación. Lo que sí te digo es que cada mes de retraso en plantearla suele costar más que el tiempo que tarda en negociarse.
Solo si se pacta (alquiler social por el CBP o acuerdo con el acreedor). No es lo habitual fuera del Código. Cuando se pacta un plazo de entrega, sí puedes permanecer hasta esa fecha.
Si la pides por el Código de Buenas Prácticas: vivienda habitual, ingresos por debajo del umbral, alteración de circunstancias, esfuerzo de cuota, sin otros bienes, sin cargas posteriores, entidad adherida (resumen; consulta la versión vigente). Si la negocias fuera del Código: no hay requisitos legales, hay un acreedor que tiene que aceptar.
Por el CBP, probablemente no cumplas el umbral. Por la vía negociada, sí: tener ingresos no impide la dación, aunque el acreedor lo tendrá en cuenta al negociar.
Por el CBP no; negociada, sí. El acreedor valora el activo como cualquier otro. Los efectos fiscales son distintos de los de la vivienda habitual.
Notaría y registro (habitualmente los asume el acreedor que recibe la finca, pero hay que pactarlo), posible plusvalía municipal y efectos en el IRPF, con exenciones en determinados casos de vivienda habitual. Lo explico en [impuestos de la dación en pago](/blog/impuestos-dacion-en-pago/).
Para negociarla y firmarla, no necesariamente: es un acuerdo extrajudicial que se formaliza en notaría. Si hay procedimiento judicial en marcha, sí conviene un abogado para la parte procesal, y yo trabajo con abogados colaboradores. Lo que sí te recomiendo siempre es que alguien con experiencia revise la escritura antes de firmar. Yo no soy abogada; soy negociadora.
Todas las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas la contemplan para quien cumple sus requisitos. Fuera del Código, cada acreedor decide caso a caso, y las políticas cambian. Lo que suele pesar más no es el nombre de la entidad sino la fase del préstamo, el valor de la vivienda y cómo se plantea la propuesta.
No. Entregar las llaves sin escritura ni carta de pago no cancela nada: sigues siendo propietario y deudor. La dación solo existe cuando se firma en notaría.
No como figura legal vigente. Se ha debatido políticamente para aplicar la dación a hipotecas ya ejecutadas, pero no hay un trámite que puedas solicitar con ese nombre. Si perdiste la casa y sigues debiendo, lo que se puede hacer es negociar esa deuda remanente ([subasta y deuda pendiente](/ayuda-hipoteca/subasta-de-la-vivienda/)).
Sí, se puede negociar con demanda en marcha, y en muchos casos es cuando el acreedor está más dispuesto. El margen se reduce a medida que se acerca la subasta ([negociar en plena ejecución](/soluciones/paralizar-ejecucion-hipotecaria/)).
Si has llegado hasta aquí es porque tu caso es real. Cuéntamelo entero: qué debes, desde cuándo, quién te reclama, quién más firmó. Con eso te diré, con honestidad, si la dación es posible en tu situación, si hay una salida mejor y cómo la trabajaríamos. Las condiciones de mi trabajo te las explico en esa primera llamada. Toda España, por teléfono y WhatsApp.
Atiendo en toda España, por teléfono y WhatsApp. Si no puedo cogerlo, te llamo yo.
