Sí, se puede vender una vivienda con la hipoteca impagada, con embargos, o debiendo más de lo que vale, si el acreedor acepta la operación. No es una venta normal: el precio no llega para pagarlo todo, y por eso hace falta un acuerdo previo con quien te reclama (el banco, el fondo, Hacienda, la comunidad) para que acepte cobrar lo que hay y cancelar el resto. Cuando ese acuerdo existe, la venta se firma en notaría como cualquier otra, la finca se entrega limpia y tú sales sin deuda o con una deuda mucho menor.
Es la salida que más trabajo, junto con la dación en pago, y muchas veces la mejor: el acreedor cobra dinero en lugar de quedarse un inmueble, y eso suele darle más motivos para aceptar una quita. En esta página te explico cómo funciona una compraventa con cancelación de cargas, quién compra este tipo de viviendas, qué pasa si está ocupada o tiene embargos, y qué hago yo para que la operación salga.
Lo primero que hay que saber es la relación entre la deuda total (hipoteca más intereses de demora, costas si hay procedimiento, y las demás cargas) y el precio realista al que se puede vender hoy. De ahí sale todo lo demás.
| Escenario | Qué pasa | Qué hace falta |
|---|---|---|
| La casa vale más que todo lo que debes | Se vende, se cancelan la hipoteca y las cargas con el precio, y te quedas con el sobrante | Una venta ordinaria bien organizada; el acreedor solo tiene que emitir el certificado de deuda para cancelar. Si hay impago, conviene cerrar rápido antes de que las costas se coman el margen |
| La casa vale más o menos lo que debes | El precio cubre la deuda justo o casi; cualquier retraso, interés o carga nueva lo desequilibra | Negociar con el acreedor los intereses de demora y las costas, y con los demás acreedores sus importes, para que el precio alcance |
| Debes más de lo que vale la casa | El precio no cubre la deuda: sin acuerdo, ningún notario te dejará vender sin cancelar la hipoteca y ningún comprador comprará con ella | Venta con quita: el acreedor acepta cobrar el precio (o la parte que le corresponde) y condona el resto, o pacta contigo qué queda y cómo se paga. Es la negociación que llevo ([negociar la deuda hipotecaria](/soluciones/negociar-deuda-hipotecaria/)) |
El tercer escenario es el más frecuente en los casos que me llegan, y el que más gente cree imposible. No lo es: para el acreedor, cobrar hoy 160.000 € de un comprador suele ser mejor que adjudicarse dentro de dos años una casa que tendrá que vender él (cifras solo ilustrativas). Su decisión es económica; mi trabajo es que le salgan los números.
Aunque cada caso tiene sus particularidades, la mecánica es siempre parecida. La explico para que sepas qué esperar y por qué hace falta preparar la operación antes de buscar comprador, y no al revés.
Lo que hace que esto funcione es el orden: primero el acuerdo, después el comprador. Cuando alguien encuentra comprador antes de hablar con el acreedor, lo habitual es que la operación se caiga en la notaría, porque el importe para cancelar no cuadra y el comprador se va.
Depende de la vivienda y de su situación. A grandes rasgos:
| Comprador | Cuándo aparece | Qué implica |
|---|---|---|
| Particular | Vivienda libre, en buen estado, precio de mercado; la deuda no le afecta si se cancela en la firma | Mejor precio; necesita que la operación esté preparada, porque un particular con hipoteca nueva no espera meses ni asume incertidumbre |
| Inversor o empresa compradora | Vivienda ocupada, con muchas cargas, con procedimiento avanzado, con urgencia, o cuando no hay tiempo para una venta ordinaria | Precio por debajo de mercado (descuenta riesgo y tiempo), pero cierra rápido, asume situaciones que un particular no acepta y puede comprar incluso con procedimiento en marcha |
| El propio acreedor | Cuando nadie más compra o el acreedor prefiere el activo | Ya no es una venta: es una [dación en pago](/soluciones/dacion-en-pago/) |
No vendo tu casa ni tengo una cartera de compradores a los que "colocar" viviendas: no soy agencia. Lo que hago es preparar la operación con el acreedor para que sea vendible y, cuando hace falta un comprador profesional que asuma una situación concreta, plantearlo y coordinarlo. Si tienes ya un comprador (un vecino, un familiar, una agencia, un inversor), trabajo con él. Los inversores y profesionales que quieran entender cómo funcionan estas operaciones desde su lado tienen su página en [inversores y profesionales inmobiliarios](/inversores/).
Se puede, pero cambia el comprador y cambia el precio. Un particular no compra una casa que no puede visitar ni ocupar; un inversor especializado sí, descontando del precio el coste y el tiempo de recuperar la posesión. El acreedor, por su parte, sabe que ese inmueble vale menos para él también, y eso puede facilitar la quita.
La operación exige claridad: quién ocupa, con qué título (contrato, ninguno), desde cuándo, y en qué fase está la recuperación si la hay. Ocultarlo no funciona. Lo explico en [vivienda ocupada o inquilino que no paga](/ayuda-hipoteca/vivienda-ocupada-o-inquilino-que-no-paga/).
Los embargos de Hacienda, Seguridad Social, juzgados, las deudas de comunidad y el IBI no impiden vender; impiden vender sin resolverlos. En la práctica, cada acreedor cobra su parte del precio en la notaría (o acepta cobrar menos, si el precio no llega y hay acuerdo) y entrega el documento que permite cancelar su anotación.
Cuando la suma de todas las cargas supera el precio, la venta solo sale con quitas, y no todos los acreedores las aceptan igual: los privados y los fondos negocian; Hacienda y la Seguridad Social tienen sus cauces de aplazamiento y de cobro sobre esa finca; la comunidad y el ayuntamiento suelen cancelarse con cargo al precio. El orden en que cobran importa, y saberlo es lo que permite construir la operación. Lo detallo en [embargos y otras cargas sobre la vivienda](/ayuda-hipoteca/embargos-y-cargas/).
La urgencia es real y la entiendo, pero conviene ser honesta con los tiempos. Una venta con cancelación de cargas necesita, como mínimo, que el acreedor acepte la operación, que los certificados de deuda estén actualizados y que haya un comprador con el dinero disponible. Eso no se hace en dos días. No doy plazos porque dependen del acreedor y del juzgado; lo que sí te digo es en qué punto es realista y en cuál ya no.
Si hay demanda de ejecución en marcha, la venta se puede plantear igual, y el acreedor puede pedir la suspensión del procedimiento cuando hay acuerdo; el abogado colaborador lleva la parte procesal mientras tanto ([cómo parar una ejecución hipotecaria por la vía del acuerdo](/soluciones/paralizar-ejecucion-hipotecaria/)).
Si hay subasta señalada, el margen se reduce mucho y la operación suele necesitar un comprador profesional con capacidad de cerrar rápido. Si la subasta ya se ha celebrado, la venta ya no es posible, pero la deuda que queda sí se negocia ([subasta de la vivienda y deuda pendiente](/ayuda-hipoteca/subasta-de-la-vivienda/)).
Si hay lanzamiento con fecha próxima, te lo digo desde el principio: a dos días, no llego. Prefiero decírtelo a venderte una esperanza.
Si lo que te urge es un embargo de otro acreedor (Hacienda, un juzgado) que amenaza con subastar, el planteamiento es el mismo: acuerdo con cada acreedor y venta con cancelación, con la prioridad puesta en quien tiene la fecha más cercana.
Casi todo lo que encontrarás sobre "vender casa con hipoteca" habla de una situación distinta: una hipoteca al día, por debajo del valor, que se cancela con el precio sin más. Esta página trata de otra cosa.
| Vender una casa con hipoteca al día | Vender con la hipoteca impagada o con cargas | |
|---|---|---|
| Deuda frente a valor | Deuda menor que el precio | Deuda igual o mayor que el precio, o cargas que bloquean |
| Papel del acreedor | Emite el certificado de deuda y cobra | Tiene que aceptar la operación y, a menudo, una quita |
| Otros acreedores | Normalmente ninguno | Embargos, comunidad, IBI que hay que cancelar en la misma firma |
| Comprador | Particular, con o sin hipoteca | Particular si la vivienda está libre; inversor si está ocupada, con cargas o con urgencia |
| Quién organiza | La agencia o el propio vendedor | Alguien que negocie con los acreedores antes de buscar comprador |
| Riesgo principal | Que la venta tarde | Que la operación se caiga en notaría por falta de acuerdo previo |
El método está en [cómo trabajo](/como-trabajo/); aplicado a la venta:
Lo que no hago: no taso ni visito el inmueble (el comprador o el acreedor encargan su tasación); no soy agencia inmobiliaria; no llevo procedimientos judiciales (abogado colaborador); no tramito la Ley de Segunda Oportunidad si queda deuda inasumible (te derivo). Las condiciones de mi trabajo te las explico en la primera llamada.
Sí. La hipoteca se cancela en la misma escritura de venta con el precio; si el precio no cubre la deuda, hace falta que el acreedor acepte la venta con quita. Sin ese acuerdo previo, la venta no se puede formalizar.
Solo con acuerdo del acreedor (venta con quita o con pacto sobre el remanente). Es la situación más habitual en los casos que trabajo y, en muchos de ellos, el acreedor la acepta porque le compensa frente al procedimiento. No en todos.
Depende del caso. Vender suele permitir mejores condiciones (el acreedor cobra dinero) y a veces deja algo para ti; la dación es la salida cuando no hay comprador, la vivienda vale claramente menos que la deuda o el acreedor prefiere el activo. Lo comparo en [dación en pago](/soluciones/dacion-en-pago/).
La acción hipotecaria tiene un plazo de prescripción largo (veinte años según la ley) y la deuda personal, otro distinto; además, cualquier reclamación del acreedor interrumpe los plazos. Contar con la prescripción como estrategia no es realista en la práctica. Si tu duda es qué pasa con la deuda que queda después de perder la casa, lo explico en [subasta y deuda pendiente](/ayuda-hipoteca/subasta-de-la-vivienda/).
Una venta por debajo del precio de compra genera normalmente una pérdida patrimonial en el IRPF, no una ganancia; la plusvalía municipal puede no devengarse si no hay incremento de valor, pero hay que acreditarlo. La quita que te haga el acreedor puede tener su propio tratamiento fiscal. Un asesor fiscal debe revisarlo antes de firmar.
No doy plazos: dependen del acreedor, de las cargas, del comprador y, si hay procedimiento, del juzgado. Lo que sí te digo es que cada mes de retraso en plantearla suma intereses y costas que reducen el margen.
Sin la firma de todos los propietarios no hay venta. Negocio con cada parte por separado cuando no hay diálogo; cuando la negativa es absoluta, la vía es judicial y la lleva un abogado ([hipoteca impagada y separación](/ayuda-hipoteca/hipoteca-y-separacion/)).
No firmes nada todavía. Primero hay que saber si el acreedor aceptará ese precio y con qué quita, y qué pasa con las demás cargas. Con eso, la oferta se puede aceptar, mejorar o descartar. Muchas operaciones se pierden por firmar arras antes de tener el acuerdo del acreedor.
Si quieres vender tu casa y la deuda o las cargas te lo impiden, cuéntamelo antes de buscar comprador o de firmar nada. Te diré con honestidad si la operación es posible, qué aceptaría tu acreedor y en qué orden hay que hacer las cosas para que no se caiga en la notaría. Toda España, por teléfono y WhatsApp.
Atiendo en toda España, por teléfono y WhatsApp. Si no puedo cogerlo, te llamo yo.
