Firmaste como avalista para que un hijo, una hermana, una pareja o un amigo pudiera comprar su casa. Puede que ni recuerdes bien qué firmaste. Ahora el préstamo no se paga, el banco o el fondo te llama a ti, y tienes miedo por tus ahorros, tu pensión o, peor, por tu propia casa si la pusiste como garantía.
O estás al otro lado: eres el titular, no puedes pagar y lo que más te angustia no es tu deuda, sino lo que les va a pasar a las personas que te avalaron.
En esta página te explico qué responde de verdad un avalista, en qué se diferencia avalar de hipotecar tu casa a favor de otro (la llamada doble garantía), qué puede pasar si el impago sigue su curso y, sobre todo, cómo se negocia una salida que incluya a los avalistas en lugar de dejarlos para el final. No soy abogada; negocio acuerdos con el acreedor, y los avalistas están siempre en la mesa.
Un avalista (en la escritura suele aparecer como fiador) se compromete a pagar la deuda si el titular no lo hace. En la mayoría de las hipotecas, además, el aval se firma como solidario y con renuncia a los beneficios que la ley reconoce al fiador: eso significa, en la práctica, que el acreedor no tiene que agotar primero el patrimonio del titular ni la vivienda hipotecada para reclamarte a ti; puede dirigirse contra el avalista desde el principio, por toda la deuda.
Y responde con todo su patrimonio presente y futuro: nómina, pensión, cuentas, otros inmuebles. Así lo dice el contrato que se firmó, y así lo aplican los juzgados. Esa es la teoría, y conviene no endulzarla.
La práctica es distinta, y por eso escribo esta página: el acreedor no quiere avalistas arruinados, quiere cobrar. Y cuando alguien le pone delante una salida ordenada (una venta, una dación, un pago parcial pactado), esas responsabilidades se convierten en piezas de una negociación. No desaparecen; se ordenan. Cuanto antes se abra esa conversación, más margen hay. Lo que ocurre si no se abre lo tienes en [qué pasa si no pago la hipoteca](/ayuda-hipoteca/que-pasa-si-no-pago-la-hipoteca/).
Antes de decir nada sobre tu caso, necesito saber cómo firmaste. Hay tres formas de "estar en" una hipoteca de otro, y la diferencia lo cambia todo: lo que arriesgas, lo que puede reclamarte el acreedor y hasta dónde llega un acuerdo.
| Avalista (fiador) | Hipotecante no deudor | Deudor hipotecante / doble garantía completa | |
|---|---|---|---|
| Qué aportaste | Tu compromiso personal de pagar si el titular no paga | Tu vivienda (u otro inmueble) como garantía del préstamo de otro, sin ser deudor | Tu compromiso personal y tu vivienda |
| Con qué respondes | Con todo tu patrimonio (nómina, pensión, cuentas, bienes) | Solo con el inmueble que hipotecaste; no con tu nómina ni tus ahorros | Con todo tu patrimonio y, además, con el inmueble |
| Cómo aparece en la escritura | "Fiador solidario", "avalista" | "Hipotecante no deudor"; el inmueble figura como segunda finca hipotecada | Como prestatario y como propietario de una finca hipotecada |
| Qué es la "doble garantía" | No hay doble garantía si solo avalas | Sí: el préstamo tiene dos fincas en garantía (la del titular y la tuya), con una parte de la deuda asignada a cada una | Sí |
| Riesgo principal | Reclamación y embargo de ingresos y bienes | Perder el inmueble hipotecado | Ambos |
| Qué se puede negociar | Que el acuerdo (dación, venta con quita, plan de pagos) libere expresamente al avalista | Cancelar la parte de deuda que recae sobre la finca del titular y proteger la finca del avalista, o resolver ambas | Combinación de las dos anteriores |
El término "doble garantía hipotecaria" se usa también en el mercado para un producto: financiar el 100 % de una compra aportando un segundo inmueble. Aquí lo trato solo desde el lado de quien ya lo firmó y ahora ve peligrar esa segunda finca. El análisis largo lo tienes en [hipoteca con doble garantía: cómo proteger la casa de los avalistas](/blog/hipoteca-doble-garantia-avalistas/).
Para el avalista, el impago avanza igual que para el titular, y muchas veces se entera tarde porque las cartas van a otro domicilio. En términos generales:
No lo cuento para asustarte, sino para que entiendas por qué el momento importa. Mientras no hay demanda, hay tiempo para negociar; cuando la hay, sigue habiéndolo, pero con un abogado en paralelo y menos margen. Lo que no tiene sentido es esperar a ver "si el banco se olvida". No se olvida.
Es el caso que más me preocupa y el que más veces he visto: unos padres con su casa pagada la hipotecaron para que su hijo o hija consiguiera el préstamo. Años después, el préstamo no se paga y la casa de los padres está en juego.
Cuando hay doble garantía, la deuda total del préstamo está repartida entre las dos fincas: en la escritura consta qué parte de la responsabilidad hipotecaria recae sobre cada una. Lo normal es que la mayor parte recaiga sobre la vivienda del titular, pero he visto repartos cercanos al cincuenta por ciento. Ese dato es lo primero que miro, porque marca lo que se puede conseguir.
Un ejemplo ilustrativo (cifras inventadas para explicarlo):
| Deuda total impagada | Responsabilidad sobre la vivienda del titular | Responsabilidad sobre la casa de los padres | |
|---|---|---|---|
| Ejemplo | 300.000 € | 250.000 € | 50.000 € |
Si el titular quiere entregar su vivienda para cancelar la deuda, lo que un acreedor puede aceptar cancelar con esa entrega es, como máximo, la parte que recae sobre esa finca (en el ejemplo, 250.000 €). Los 50.000 € restantes siguen garantizados por la casa de los padres. Para protegerla hay tres caminos, y no siempre están todos abiertos: que esa parte se siga pagando después de la dación con un plan asumible; que se negocie una quita sobre ella; o que se aporte una cantidad para cancelarla. Cuál es viable depende del acreedor, de la fase y de la solvencia de todos los intervinientes.
Lo que te puedo prometer es esto: que la casa de los avalistas será la prioridad en la negociación, y que te diré desde el principio, con números, qué es realista y qué no. Lo que no te voy a prometer es que "se queda a cero" cuando hay doble garantía, porque en muchos casos no es verdad y prefiero decírtelo antes que después. Cómo se resolvió un caso extremo, con tres fincas y una madre de 80 años, lo cuento (anonimizado) en [La Deuda Humana](/blog/madre-avalista-hipoteca-hija/).
Sea cual sea la figura, mi forma de trabajar es la misma: los avalistas no son un problema que se resuelve al final, son parte del acuerdo desde el primer día. En la práctica:
Sé cómo piensa el acreedor: prefiere un acuerdo firmado con todos los intervinientes a perseguir la pensión de una persona mayor durante años. Pero necesita que alguien se lo ponga fácil. Ese es mi trabajo.
Muchas personas buscan "quitar avales hipoteca" o "cómo salir de un aval". La respuesta honesta:
Para que no haya dudas sobre qué hago y qué no:
El método completo está en [cómo trabajo](/como-trabajo/).
Primero, saber cómo firmaste (fiador o hipotecante) y en qué fase está el préstamo. Segundo, no esperar: contactar con el acreedor con una propuesta, o que lo haga alguien por ti. Tercero, no asumir pagos que no puedes sostener "para que no llegue la demanda"; eso solo retrasa el problema y te deja sin recursos para el acuerdo.
Si respondes como fiador personal, sí, con los límites que marca la ley para nómina y pensión (hay una parte inembargable). Si solo hipotecaste tu casa como no deudor, el acreedor no puede ir contra tu pensión, solo contra esa finca.
Puedes pedirla; que la acepten depende del acreedor. Con avalistas personales suele costar más, porque el acreedor cuenta con su solvencia. Con doble garantía, la dación de la vivienda del titular cancela como máximo la parte de deuda que recae sobre ella; el resto hay que negociarlo aparte. En cualquier caso, la carta de pago debe liberar expresamente a los avalistas. Lo explico en [dación en pago](/soluciones/dacion-en-pago/).
Solo con el consentimiento del acreedor (novación) o mediante un acuerdo que cancele la deuda. No hay un trámite unilateral. Lo explico en la sección "quitar el aval".
Tu aval no depende de su matrimonio: sigue vivo frente al acreedor. Negocio con cada parte por separado si no hay diálogo entre ellos. Tienes más en [hipoteca impagada y separación](/ayuda-hipoteca/hipoteca-y-separacion/).
La obligación del fiador forma parte de su herencia: los herederos que la acepten la asumen. Es un motivo más para resolver el aval en vida y con acuerdo. La parte sucesoria es de un abogado.
El acreedor debe comunicar el impago, y en muchos contratos se pacta que lo haga también a los fiadores; en la práctica, a veces el avalista se entera tarde. Pide al acreedor que te incluya en todas las comunicaciones.
Si has avalado y te reclaman, o si no puedes pagar y te quita el sueño lo que les pase a tus avalistas, llámame o escríbeme. Te diré cómo firmaste, qué arriesga cada uno y qué se puede negociar de verdad. Sin juzgar a nadie y sin vender milagros. Toda España, por teléfono y WhatsApp.
Atiendo en toda España, por teléfono y WhatsApp. Si no puedo cogerlo, te llamo yo.
