Cuando muere la persona que pagaba la hipoteca, o uno de los dos titulares, la familia se encuentra con dos duelos: el suyo y el del banco, que sigue enviando cartas. La cuota deja de pagarse, nadie sabe quién tiene que responder, la herencia está sin tramitar y cada mes que pasa la deuda crece.
En esta página te explico, sin tecnicismos, qué pasa con una hipoteca impagada cuando fallece un titular, quién responde de ella, qué hay que resolver antes de poder vender o entregar la vivienda, y qué puedo negociar yo con el acreedor mientras tanto. La herencia en sí (aceptar, renunciar, repartir, impuestos) la lleva un notario o un abogado de sucesiones; yo me ocupo de lo que el acreedor quiere hacer con esa casa.
Es la primera idea, y la más difícil de asumir: la hipoteca no se cancela por el fallecimiento del titular. El préstamo sigue existiendo, la garantía sigue siendo la vivienda y el acreedor sigue esperando sus cuotas. Lo que cambia es quién ocupa el lugar del fallecido: sus herederos, si aceptan la herencia, pasan a responder de esa deuda como respondía él.
Antes de nada, comprueba una cosa: si el préstamo tenía un seguro de vida vinculado. Muchas hipotecas se firmaron con un seguro que, en caso de fallecimiento, cubre total o parcialmente el capital pendiente. Pide a la entidad, por escrito, que te informe de si existe esa póliza y en qué condiciones. Si la hay, puede cambiar por completo el problema.
Si no hay seguro, o cubre solo una parte, y nadie de la familia puede asumir la cuota, el impago avanza igual que en cualquier otra hipoteca: intereses de demora, ficheros de morosidad, vencimiento anticipado, demanda y subasta. Lo tienes explicado paso a paso en [qué pasa si no pago la hipoteca](/ayuda-hipoteca/que-pasa-si-no-pago-la-hipoteca/). El fallecimiento no detiene ese calendario; en todo caso, lo complica, porque el acreedor necesita saber contra quién dirigirse.
Depende de qué papel tenía cada persona en la escritura del préstamo y de qué decidan hacer los herederos. Esta tabla resume lo habitual; tu caso concreto lo debe confirmar un profesional del derecho sucesorio.
| Quién | Responde | Cómo |
|---|---|---|
| Cotitular vivo (por ejemplo, el cónyuge que también firmó el préstamo) | Sí, de toda la deuda | Sigue siendo deudor por el total, no por "su mitad"; el acreedor puede reclamarle íntegramente |
| Herederos que aceptan la herencia | Sí | Se colocan en la posición del fallecido: reciben su parte de la casa y su parte de la deuda; si aceptan pura y simplemente, responden también con su propio patrimonio; si aceptan a beneficio de inventario, solo con lo heredado |
| Herederos que renuncian | No de la deuda | Tampoco reciben la casa ni nada de la herencia; la renuncia es de todo, no de una parte |
| Avalistas del préstamo | Sí | Su compromiso con el acreedor no se extingue por el fallecimiento del titular ([avalistas de una hipoteca impagada](/ayuda-hipoteca/avalistas/)) |
| Familiares que no eran titulares ni herederos | No | Aunque vivan en la casa, no deben la hipoteca; sí pueden verse afectados por un lanzamiento |
Mientras nadie ha aceptado ni renunciado, la herencia está "yacente": existe, pero no tiene dueño definido. El acreedor puede dirigir el procedimiento contra ella y contra quienes aparezcan como herederos. Esto es lo que hace que el tiempo juegue en contra: la indecisión de la familia no frena al acreedor.
Si la cuota no es asumible por nadie, las salidas ordenadas son las mismas que en cualquier hipoteca impagada: vender la vivienda cancelando la deuda (con quita si el precio no llega) o entregarla al acreedor mediante una [dación en pago](/soluciones/dacion-en-pago/). Ninguna de las dos se puede firmar mientras la casa siga a nombre de una persona fallecida.
Para firmar en notaría hace falta que quien firma sea el propietario. Eso exige, como mínimo, que los herederos hayan aceptado la herencia y que la vivienda esté adjudicada e inscrita a su nombre (o que exista una fórmula que un notario considere válida para transmitir). Ese trámite, con sus plazos e impuestos, no es mío: es de la notaría o de un abogado de sucesiones. Si no tienes a quién acudir, te puedo orientar hacia [despachos colaboradores](/colaboradores/).
Lo que sí te digo desde el principio es que las dos cosas se pueden trabajar a la vez. No hace falta esperar a tener la herencia cerrada para empezar a hablar con el acreedor; de hecho, es mejor no esperar. Cuando la herencia está lista, la salida ya está negociada y solo hay que firmar.
Algunas situaciones que veo con frecuencia:
Aunque la herencia tarde, con el acreedor se puede (y se debe) empezar ya. Lo que hago en estos casos:
Sé cómo piensa el acreedor: una deuda con titular fallecido, herencia sin tramitar y familia en silencio es un expediente que se le va a enquistar. Un interlocutor que le ofrece un cierre ordenado es, en muchos casos, lo que estaba esperando. No siempre; pero muchas más veces de las que la gente cree.
Para que no haya confusiones:
El método completo está en [cómo trabajo](/como-trabajo/).
Lo que se hace no es "quitarlo", sino sustituirlo por sus herederos (subrogación) mediante la aceptación de la herencia y, en su caso, una novación con el acreedor. Con la hipoteca al día es un trámite; con la hipoteca impagada, el acreedor no suele aceptar novaciones sin ver antes cómo se va a pagar. Por eso esta página no trata del trámite, sino de qué hacer cuando no se puede pagar.
Si no eres titular del préstamo ni avalista, y renuncias a la herencia, no respondes de la deuda del fallecido. Pero renuncias a todo, no solo a la casa, y la renuncia tiene forma y plazos. Es una decisión que hay que tomar con un asesor sucesorio, sabiendo antes cuánto se debe y cuánto vale la vivienda.
Puede iniciar el procedimiento contra la herencia yacente y contra los herederos conocidos. La falta de aceptación no lo paraliza; lo que suele hacer es retrasar y complicar las notificaciones. No conviene contar con ese retraso como estrategia.
Pide la póliza y las condiciones por escrito y reclama formalmente. Si la aseguradora o la entidad se niegan, es un asunto para un abogado; yo puedo, mientras tanto, negociar con el acreedor para que el procedimiento no avance en lo que se resuelve.
Si la hipoteca se ejecuta y la vivienda se adjudica, el procedimiento termina en un lanzamiento, viva quien viva en ella. Por eso importa negociar antes: una venta ordenada o una dación con tiempos pactados es, en muchos casos, mucho mejor que esperar a que llegue esa fecha. En [ejecución hipotecaria](/ayuda-hipoteca/ejecucion-hipotecaria/) tienes las fases.
Depende de dos relojes: el de la herencia (notaría, impuestos, acuerdo entre herederos) y el del acreedor (fase del impago). No doy plazos porque no los controlo. Lo que sí controlo es que los dos relojes avancen a la vez y no uno detrás de otro.
Si estás en esta situación, no necesitas tenerlo todo claro para llamar. Cuéntame lo que sabes y lo que no, y te ayudo a ordenarlo: qué es urgente, qué puede esperar y con quién tienes que hablar de cada cosa. Toda España, por teléfono o WhatsApp.
Atiendo en toda España, por teléfono y WhatsApp. Si no puedo cogerlo, te llamo yo.
