Os habéis separado, pero la hipoteca no. Sigue a nombre de los dos, y el banco o el fondo os la reclama a los dos. Si tu expareja (o el familiar, socio o amigo con quien firmaste) ha dejado de pagar su parte, no contesta o se niega a firmar nada, la deuda avanza igual y el problema acaba siendo tuyo.
Aquí te explico qué pasa exactamente cuando hay dos titulares y uno no cumple, qué salidas existen cuando hace falta la firma de ambos y qué se puede negociar con el acreedor incluso cuando entre vosotros no hay diálogo. Me centro en la parte hipotecaria: el convenio, la custodia o el reparto de bienes son de tu abogado; lo que el banco va a hacer con esa casa es lo que yo trabajo.
Lo primero que hay que entender, aunque duela: el convenio regulador o la sentencia de divorcio organizan las cosas entre vosotros, pero no cambian el contrato de préstamo. Si en la escritura de la hipoteca figuráis los dos como prestatarios, los dos seguís siendo deudores frente al acreedor, aunque un juez haya dicho que la casa o las cuotas le corresponden a uno solo.
En la práctica esto significa que, si una cuota deja de pagarse, el acreedor puede reclamar el total a cualquiera de los dos. No reparte la deuda "a medias": se dirige contra quien pueda cobrar. Y cuando el impago se acumula, el procedimiento se abre contra los dos titulares y contra la vivienda, viva quien viva en ella.
Por eso el reproche ("es él quien tenía que pagar", "ella se quedó la casa") no sirve de nada frente al banco. Sirve, en todo caso, para reclamar después a la otra parte lo que hayas pagado de más, y eso es una vía entre vosotros, con abogado. Frente al acreedor, lo que cuenta es que la deuda esté al día o que exista un acuerdo para cerrarla.
Si quieres saber qué ocurre mes a mes cuando una hipoteca deja de pagarse (intereses de demora, ficheros de morosidad, vencimiento anticipado, demanda), lo tienes explicado en [qué pasa si no pago la hipoteca](/ayuda-hipoteca/que-pasa-si-no-pago-la-hipoteca/).
Es la situación más habitual con la que me llaman: uno de los dos sigue pagando su mitad, o toda la cuota con esfuerzo, y el otro ha desaparecido. A veces por incapacidad económica real, a veces por rabia, a veces porque cree que "ya no es su problema". Mientras tanto, el acreedor ve una sola cosa: cuotas impagadas.
Lo que suele pasar, en orden: primero llegan llamadas y cartas a los dos domicilios; después la inclusión en ficheros de morosidad de ambos titulares; y cuando el impago supera los umbrales que marca la ley, el acreedor puede dar por vencido todo el préstamo y reclamar la deuda entera, no solo las cuotas atrasadas. A partir de ahí hablamos ya de [ejecución hipotecaria](/ayuda-hipoteca/ejecucion-hipotecaria/).
Tres cosas que conviene no hacer:
Lo que sí conviene: tener claro cuánto se debe, desde cuándo, quién es el acreedor y qué comunicaciones han llegado. Con eso se puede decidir si la salida es mantener la casa (uno de los dos la asume, si el acreedor lo acepta) o cerrar la deuda entregándola o vendiéndola.
Cuando ninguno de los dos puede o quiere quedarse con la vivienda y la hipoteca, las salidas ordenadas son dos: vender (con la deuda cancelada en la misma notaría, aunque el precio no cubra todo lo que se debe, si el acreedor acepta una quita) o entregar la vivienda al acreedor para cancelar la deuda (la [dación en pago](/soluciones/dacion-en-pago/)). Las dos requieren la firma de todos los titulares del préstamo y de la propiedad.
Ese es el nudo: si tu expareja no firma, no hay escritura. Y aquí es donde una negociación bien planteada marca la diferencia, porque el acreedor tampoco quiere una operación bloqueada durante años. Mi trabajo consiste en construir un acuerdo que a las dos partes les convenga más que el conflicto: al que se resiste a firmar, normalmente, le interesa dejar de deber; solo hay que explicárselo con números y sin reproches.
| Salida | Qué se firma | Qué pasa con la deuda | Cuándo tiene sentido |
|---|---|---|---|
| Venta con cancelación de la deuda ([vender la vivienda con deuda](/soluciones/vender-vivienda-con-deuda/)) | Compraventa a un tercero; el precio se destina a cancelar la hipoteca y las demás cargas | Si el precio no cubre la deuda, se negocia con el acreedor una quita sobre el resto | Cuando hay comprador y el acreedor acepta la operación; suele ser la vía con más margen |
| Dación en pago ([dación en pago](/soluciones/dacion-en-pago/)) | Escritura por la que la vivienda pasa al acreedor a cambio de la carta de pago | Se cancela lo pactado; hay que vigilar que no quede deuda remanente y qué pasa con las otras cargas | Cuando no hay comprador, el valor está por debajo de la deuda o el acreedor prefiere quedarse el activo |
| Uno se queda la casa (novación con liberación del cotitular) | El acreedor acepta que uno de los dos salga del préstamo; suele exigir solvencia del que se queda | La deuda no se reduce: cambia quién la debe | Solo con la hipoteca al día o regularizada y con capacidad de pago demostrable; no resuelve un impago |
Si hay avalistas (es frecuente que sean los padres de uno de los dos), también entran en el acuerdo. Lo explico en [avalistas de una hipoteca impagada](/ayuda-hipoteca/avalistas/).
Muchas personas llegan buscando "extinción de condominio con hipoteca" porque es lo que les han dicho que hay que hacer al separarse. Conviene aclararlo, porque no es lo mismo que salir de la deuda.
La extinción de condominio es el acto por el que uno de los copropietarios se queda con la totalidad de la vivienda y compensa al otro por su parte. Es un trámite de propiedad, se firma en notaría y tiene su propia fiscalidad (habitualmente tributa por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por transmisiones, que es una de las razones por las que se recomienda en separaciones).
Lo que la extinción de condominio no hace es sacar a nadie de la hipoteca. La propiedad puede quedar a nombre de uno; el préstamo sigue a nombre de los dos hasta que el acreedor acepte una novación que libere al que sale. Y un acreedor solo suele aceptar eso cuando el que se queda demuestra que puede pagar solo y el préstamo está al día. Con impago, esa puerta está prácticamente cerrada.
Por eso, si tu hipoteca está impagada o vais a dejar de pagarla, la pregunta no es "cómo hacemos la extinción de condominio", sino "cómo cerramos esta deuda de forma que ninguno de los dos siga arrastrándola". La extinción de condominio, los gastos que conlleva y su tratamiento fiscal son cosa de tu abogado de familia o de tu notario; si no tienes a quién preguntar, te puedo orientar hacia [despachos colaboradores](/colaboradores/).
Hay separaciones en las que sencillamente no hay comunicación. La otra parte no coge el teléfono, vive en otro país, o existe una orden de alejamiento que impide cualquier contacto. La deuda, mientras tanto, no se detiene.
En estos casos trabajo con cada parte por separado. No hace falta que os sentéis en la misma mesa ni que habléis entre vosotros: yo hablo con cada uno, y con el acreedor, y voy construyendo un acuerdo que todos puedan firmar sin coincidir. La firma en notaría también puede organizarse en momentos distintos o mediante representación.
Cuando la otra parte se niega en redondo a firmar y no hay acuerdo posible, la salida ya no es negociada: existe la vía judicial para forzar la venta de una vivienda compartida (la llamada división de la cosa común), y esa vía la lleva un abogado. Yo te digo con claridad cuándo hemos llegado a ese punto, y sigo negociando con el acreedor en paralelo para que el procedimiento hipotecario no se lleve la casa antes.
No soy abogada y no lo digo con la boca pequeña: lo que hago son acuerdos extrajudiciales entre deudor y acreedor. En una separación con hipoteca impagada hay dos frentes, y conviene saber quién lleva cada uno.
| Frente | Quién lo lleva | Qué incluye |
|---|---|---|
| La deuda con el acreedor | Patricia Aragón | Saber quién es hoy el acreedor y en qué fase está el préstamo; plantear la salida (venta con quita, dación, reestructuración); negociar con las dos partes por separado si hace falta; coordinar la firma en notaría y la cancelación de todas las cargas |
| La separación | Abogado de familia (tu propio abogado o un despacho colaborador) | Convenio regulador, uso de la vivienda, pensiones, reparto de bienes, extinción de condominio, reclamación entre exparejas de lo pagado de más |
| El procedimiento judicial hipotecario | Abogado colaborador (si ya hay demanda) | Escrito de oposición, cláusulas abusivas, plazos procesales ([oposición a la ejecución hipotecaria](/blog/oposicion-ejecucion-hipotecaria/)) |
| Lo penal (denuncias entre exparejas, impago de pensiones) | Abogado penalista | Fuera de mi ámbito; te lo digo desde el primer día |
En [cómo trabajo](/como-trabajo/) tienes el método completo y las condiciones de la primera llamada.
Si te reconoces en esta página, el orden que te propongo es este:
Puedes, pero conviene que sea una decisión y no una reacción. Si dejáis de pagar los dos, el acreedor tiene vía libre para dar por vencido el préstamo y reclamar el total. Antes de dejar de pagar, define cuál va a ser la salida (venta, dación, reestructuración) y con quién vas a negociarla. En algunos casos dejar de pagar es precisamente lo que abre la negociación; en otros, empeora tu posición. Depende de la fase, del acreedor y del valor de la casa.
Si los dos figuráis como prestatarios, el acreedor puede reclamar el total a cualquiera de los dos. Que el convenio diga que paga uno solo no obliga al banco: obliga entre vosotros. Lo que pagues de más se lo podrás reclamar a la otra parte, pero eso es un pleito aparte.
Sin la firma de todos los titulares no hay dación ni venta. Por eso la negociación no es solo con el acreedor, sino también con la otra parte, y se hace por separado cuando no hay diálogo. En la mayoría de los casos que veo, quien se niega a firmar lo hace por miedo o por desinformación: cree que firmar le perjudica cuando, en realidad, seguir debiendo le perjudica más. Cuando la negativa es absoluta, la vía es judicial y la lleva un abogado.
No pagar una deuda no es, en sí mismo, un delito. Otra cosa es que el convenio o la sentencia hayan fijado el pago de la hipoteca como una obligación familiar y se incumpla de forma reiterada: ahí hay quien plantea la vía penal, y eso es terreno de un abogado de familia o penalista, no mío. Lo que yo puedo hacer es evitar que, mientras esa discusión se resuelve, el acreedor se quede con la casa.
Los avalistas responden aunque la pareja se haya roto: su compromiso es con el acreedor, no con el matrimonio. Si el impago avanza, el acreedor puede dirigirse contra ellos. Por eso en las negociaciones incluyo siempre a los avalistas y, si han puesto su casa como garantía, esa casa se convierte en la prioridad. Lo explico en [avalistas y doble garantía](/ayuda-hipoteca/avalistas/).
No. La dación se hace sobre la finca entera y con todos los titulares. Lo que sí se puede negociar es que el acuerdo contemple la situación de cada uno (por ejemplo, quién asume qué parte de una deuda que quede, si queda).
Una separación ya es bastante difícil como para añadirle una ejecución hipotecaria. Si me llamas, te pediré que me cuentes toda la situación, incluida la parte que no te gusta contar, y te diré con honestidad qué se puede negociar y qué no. Trabajo en toda España por teléfono y WhatsApp.
Atiendo en toda España, por teléfono y WhatsApp. Si no puedo cogerlo, te llamo yo.
